🏠 Ce salariu trebuie să ai în 2026 ca să-ți permiți un apartament cu două camere. Locuințele noi s-au scumpit puternic în doar 3 ani

Pentru mulți români, visul de a avea propria locuință începe cu aceeași întrebare: cât trebuie să câștigi, de fapt, pentru a putea lua un credit? În doar trei ani, prețurile apartamentelor noi au urcat puternic, iar suma necesară pentru accesarea unui credit ipotecar a crescut cu mii de lei.

Paradoxul este că, în timp ce locuințele s-au scumpit considerabil, apartamentele noi scoase la vânzare au devenit, în medie, ușor mai mici.

Datele analizate de Imobiliare.ro arată imaginea unei piețe rezidențiale în care cumpărătorul trebuie să scoată tot mai mulți bani din buzunar pentru o locuință care, în unele cazuri, oferă chiar mai puțini metri pătrați.

📈 Apartamente mai scumpe, dar ceva mai mici

Între 2023 și 2026, suprafața utilă medie a apartamentelor noi listate la vânzare s-a redus cu până la 4% în București și cu până la 5% în restul țării.

Diferența nu pare spectaculoasă la prima vedere, însă devine importantă atunci când este pusă lângă evoluția prețurilor.

În aceeași perioadă, locuințele noi din Capitală s-au scumpit cu aproape 50%.

Cu alte cuvinte, piața imobiliară a ajuns într-un punct în care cumpărătorul se confruntă cu o combinație dificilă: prețuri mai mari și suprafețe ușor mai mici.

Iar pentru cei care depind de un credit ipotecar, problema nu se oprește la prețul afișat în anunț. Contează foarte mult și venitul lunar pe care banca îl consideră suficient pentru acordarea împrumutului.

💰 Cât trebuie să câștigi pentru un apartament cu două camere

Aici apare una dintre cele mai importante diferențe față de acum trei ani.

În cazul unui apartament nou cu două camere din București, într-un scenariu bazat pe un credit ipotecar pe 30 de ani, pentru o persoană aflată la prima achiziție, cu un avans de 15% și în condițiile unui grad maxim de îndatorare de 45%, venitul net lunar necesar a crescut semnificativ.

În ianuarie 2023, venitul net necesar era de aproximativ 7.163 de lei pe lună.

În august 2026, suma ajunge la aproximativ 9.678 de lei net lunar.

Diferența este de peste 2.500 de lei pe lună.

Practic, pentru același tip de achiziție, cumpărătorul trebuie să demonstreze acum că dispune de un venit considerabil mai mare decât în urmă cu trei ani.

🔎 Cum s-a schimbat situația

Cifrele arată cât de mult s-a modificat bariera financiară pentru cei care vor să intre pe piața rezidențială.

Pentru o garsonieră, venitul necesar a urcat de la 4.776 de lei la 6.512 lei.

La un apartament cu două camere, pragul a crescut de la 7.163 de lei la 9.678 de lei.

Iar pentru trei camere, veniturile nete necesare au ajuns să depășească 14.000 de lei pe lună.

🏢 Aproape 50% mai scump în doar trei ani

În București, prețul mediu solicitat pentru apartamentele noi listate la vânzare a crescut cu aproape 50% între începutul lui 2023 și începutul lui 2026, potrivit Indicelui Imobiliare.ro.

Iar scumpirea nu s-a oprit odată cu intrarea în 2026.

Până în septembrie, prețurile de listare pentru locuințele din blocuri noi au crescut cu aproape 3% față de ianuarie 2026.

Pentru cumpărător, fiecare astfel de majorare are efect direct asupra sumei care trebuie împrumutată și, implicit, asupra venitului pe care trebuie să îl demonstreze în fața băncii.

👛 Salariile au crescut, dar locuințele au mers într-un ritm diferit

Există însă și o nuanță importantă.

Creșterea prețurilor locuințelor nu a fost însoțită de o prăbușire similară a capacității de creditare.

Potrivit analizei Imobiliare.ro Finance, salariul mediu net a crescut cu aproape 37% față de începutul lui 2023, în timp ce venitul necesar pentru finanțarea unui apartament nou cu două camere a urcat cu aproximativ 35%.

Asta înseamnă că veniturile au reușit, până acum, să țină într-o anumită măsură pasul cu necesarul de finanțare.

Problema este că acest echilibru devine tot mai greu de menținut într-o perioadă în care ritmul de creștere a salariilor s-a temperat.

Pentru un român care pornește astăzi de la zero, diferența se simte însă foarte concret: o locuință care putea fi finanțată în urmă cu trei ani cu un anumit venit necesită acum câteva mii de lei în plus la venitul lunar.

🌿 Blocurile noi vin cu mai multe facilități

Piața nu oferă însă doar prețuri mai mari.

Apartamentele noi sunt tot mai des promovate împreună cu facilități care, în urmă cu câțiva ani, erau mult mai rare.

În 2023, doar aproximativ 3% dintre apartamentele noi se aflau în ansambluri rezidențiale care dispuneau de panouri fotovoltaice.

În 2026, ponderea a ajuns la aproximativ 18%.

Și încălzirea în pardoseală a devenit mult mai prezentă în oferta dezvoltatorilor. Dacă în 2023 era întâlnită la aproximativ 46% dintre apartamentele noi, în 2026 proporția se apropie de 80%.

În anunțurile imobiliare apar tot mai frecvent și alte facilități: spații verzi, parcuri private sau stații de încărcare pentru mașini electrice.

Astfel, dezvoltatorii încearcă să justifice o parte din diferența de preț prin dotări și facilități suplimentare.

🏗️ Tot mai multe locuințe provin din ansambluri mari

O altă schimbare importantă se vede în structura ofertei.

În 2023, aproximativ 62% dintre apartamentele noi scoase la vânzare proveneau din ansambluri cu peste 60 de unități listate.

În 2026, ponderea a urcat la 83%.

Piața se concentrează, astfel, tot mai mult în proiecte rezidențiale de dimensiuni mari.

Pentru cumpărător, acest lucru poate însemna acces la mai multe facilități și infrastructură comună, dar și o schimbare a modului în care arată oferta de locuințe noi din marile orașe.

⚠️ Pragul financiar pentru propria locuință a devenit mai greu de atins

Privită în ansamblu, evoluția ultimilor trei ani spune o poveste simplă, dar importantă pentru oricine caută acum o locuință.

Apartamentele noi s-au scumpit puternic, suprafețele medii s-au redus ușor, iar venitul necesar pentru accesarea unui credit a crescut cu mii de lei.

În același timp, locuințele au venit cu mai multe dotări și facilități, de la încălzire în pardoseală până la panouri fotovoltaice și stații de încărcare.

Pentru un cumpărător care urmărește însă strict bugetul, întrebarea rămâne una cât se poate de concretă: dacă în 2023 un venit net de 7.163 de lei putea susține, în scenariul analizat, achiziția unui apartament nou cu două camere, în 2026 pragul ajunge la aproape 9.700 de lei.

Iar aceasta este doar suma de venit necesară pentru finanțare. La costul real al achiziției se adaugă avansul, taxele și celelalte cheltuieli asociate cumpărării unei locuințe.

Pentru românii care încearcă să își cumpere prima casă, diferența dintre 7.000 și aproape 10.000 de lei venit net lunar poate fi exact diferența dintre un credit accesibil și unul care rămâne, cel puțin pentru moment, în afara bugetului.