TVA de 11% la locuințele noi. Proiectul care răstoarnă piața imobiliară și condiția care poate elimina mii de cumpărători
O propunere legislativă depusă recent la Senat ar putea redesena din temelii piața imobiliară din România. Proiectul prevede reducerea drastică a TVA pentru anumite locuințe noi, de la nivelul actual la doar 11%, într-o încercare de a readuce tinerii în jocul achizițiilor imobiliare.
Măsura vine însă cu reguli dure, filtre stricte și un mecanism de control atent supravegheat de stat. Facilitatea fiscală ar urma să fie rezervată exclusiv tinerilor de până la 35 de ani care își cumpără prima locuință și care îndeplinesc simultan o serie de condiții restrictive.
Deși inițiativa nu face trimitere directă la programe precum „Prima Casă” sau „Noua Casă”, filosofia proiectului merge în aceeași direcție: sprijinirea accesului la locuințe pentru cei aflați la început de drum, dar și blocarea tentativelor de speculă sau utilizare abuzivă a avantajului fiscal.
Documentul propune modificarea Codului Fiscal și introduce un sistem mai strict de verificare a tranzacțiilor, printr-un registru electronic administrat cu implicarea notarilor publici și a ANAF.
Condițiile pentru aplicarea cotei de TVA de 11%
Potrivit proiectului, cota redusă de TVA de 11% se va aplica doar pentru livrarea locuințelor noi și a terenului aferent, însă exclusiv în cazul în care toate criteriile prevăzute de lege sunt respectate simultan.
Cumpărătorul trebuie să fie persoană fizică și să nu fi împlinit 35 de ani la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare autentificat la notar. În plus, acesta trebuie să achiziționeze o singură locuință și să nu fi avut anterior drept de proprietate asupra unei alte case sau apartament, nici individual, nici împreună cu soțul sau soția.
Există totuși două excepții importante. Prima vizează persoanele care au primit prin moștenire o cotă-parte dintr-un imobil. A doua se referă la cei care dețin o locuință de maximum 50 de metri pătrați, obținută prin alte modalități decât cumpărarea.
Mai mult, beneficiarul va fi obligat să semneze o declarație pe propria răspundere prin care se angajează să nu vândă locuința timp de cinci ani de la achiziție.
Nici imobilul nu scapă de condiții stricte. Locuința trebuie să fie destinată exclusiv uzului rezidențial, să nu mai fi fost vândută anterior cu TVA redus, să aibă o suprafață utilă de cel mult 150 de metri pătrați și un preț care să nu depășească 945.000 de lei la data semnării contractului.
Registrul achizițiilor și rolul notarilor
Proiectul introduce și întărește „Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA”, un sistem electronic prin care statul va urmări toate tranzacțiile realizate cu această facilitate fiscală.
Notarii publici vor avea obligația de a verifica, înainte de autentificarea actelor, dacă persoana care cumpără a mai beneficiat sau nu de TVA redus. Verificarea se va face direct prin consultarea registrului electronic.
Dacă solicitantul nu îndeplinește condițiile prevăzute de lege, tranzacția va putea fi realizată doar cu aplicarea cotei standard de TVA.
Tot notarii vor introduce în registru informațiile privind tranzacția, respectarea criteriilor legale și nivelul TVA aplicat. În anumite cazuri, va fi înscrisă inclusiv interdicția de înstrăinare a locuinței în cartea funciară.
Impactul potențial asupra pieței imobiliare
Inițiativa apare într-un moment sensibil pentru sectorul imobiliar, după ce majorarea TVA la 21% pentru locuințele noi a dus la scumpiri consistente și la temperarea cererii.
Creșterea taxării a afectat în special cumpărătorii aflați la prima achiziție, categorie extrem de sensibilă la costul final al unei tranzacții. În unele segmente ale pieței, dezvoltatorii au raportat deja scăderi ale numărului de locuințe noi vândute.
În acest context, reducerea TVA la 11% este prezentată drept o posibilă soluție pentru revitalizarea pieței și creșterea accesului tinerilor la proprietate. Efectele reale vor depinde însă de forma finală a legii și de normele prin care aceasta va fi aplicată.