Reguli la bloc. De ce proprietarii sunt obligați să plătească și ceea ce nu folosesc direct
Conflictele legate de lista de plată continuă să fie una dintre cele mai frecvente probleme din asociațiile de proprietari. De cele mai multe ori, tensiunile apar atunci când unii locatari susțin că nu folosesc anumite părți comune și, prin urmare, consideră că nu ar trebui să plătească pentru ele.
Un avocat explică, în baza Legii nr. 196/2018, cum se stabilesc obligațiile financiare într-un condominiu și de ce simplul fapt al proprietății generează automat plata cheltuielilor comune. Analiza sa clarifică situații des întâlnite în blocuri: de la centralele individuale, până la acoperiș, instalații sau spații comune utilizate de un singur proprietar.
Cum se formează lista de plată și ce obligații are fiecare proprietar
În activitatea curentă a asociațiilor de proprietari, una dintre cele mai răspândite idei greșite este aceea că plata cheltuielilor ar trebui să depindă exclusiv de folosirea efectivă a unor părți comune. Din punct de vedere legal, această interpretare este eronată.
Potrivit avocatului, regula este clar stabilită de lege: lista de plată cuprinde toate cheltuielile repartizate conform prevederilor legale sau, acolo unde cadrul normativ permite, conform hotărârilor adoptate de adunarea generală a asociației.
Cele mai consistente sume din lista lunară sunt repartizate proporțional cu cota-parte indiviză pe care fiecare proprietar o deține din proprietatea comună. Această cotă nu are legătură cu modul în care este folosit apartamentul, cu numărul de persoane care locuiesc efectiv sau cu decizia proprietarului de a renunța la utilizarea unor spații comune.
Cu alte cuvinte, cheltuielile nu sunt influențate de faptul că un apartament este nelocuit, că proprietarul declară că „nu folosește” anumite elemente sau că a ales, din proprie inițiativă, să nu mai beneficieze de ele.
În acest context, obligația de plată apare prin simplul fapt al proprietății. Calitatea de proprietar într-un condominiu este suficientă pentru a genera responsabilitatea financiară față de cheltuielile comune, indiferent de utilizarea concretă a acestora.
Ce prevede legea și de ce renunțarea la folosință nu scutește de plată
Pentru a elimina orice interpretare, Legea nr. 196/2018 stabilește explicit că niciun proprietar nu poate fi exceptat de la plata cheltuielilor comune.
Avocatul face trimitere directă la articolul 75, alineatul (4), care prevede clar:
„Niciun proprietar din condominiu nu este exceptat de la obligația de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunțării la folosirea unei părți din proprietatea comună.”
Textul legal este formulat fără echivoc și nu lasă loc pentru excepții bazate pe situații personale sau decizii individuale.
Această regulă este esențială pentru funcționarea condominiilor, deoarece proprietatea comună este una forțată și indiviză. Fiecare proprietar deține o cotă abstractă din aceste părți, iar cheltuielile de întreținere, exploatare sau reparații se suportă colectiv.
Prin urmare, criteriul decisiv nu este folosirea efectivă, ci dreptul de proprietate asupra apartamentului și, implicit, asupra părților comune ale clădirii.
Exemple concrete din viața blocurilor
Exemplul 1 – „Am centrală, nu mai plătesc nimic”
Una dintre cele mai frecvente situații apare atunci când un proprietar își montează centrală termică individuală și consideră că, din acest motiv, nu mai are obligații financiare față de anumite cheltuieli ale blocului.
În realitate, lucrurile stau diferit.
Chiar dacă nu mai este racordat la sistemul centralizat, proprietarul continuă să contribuie la costurile privind:
-
reparațiile țevilor de gaz;
-
instalațiile de încălzire;
-
conductele de apă caldă.
Motivul este simplu: aceste elemente rămân părți comune ale imobilului, indiferent de sistemul de încălzire ales de fiecare apartament.
Exemplul 2 – Spațiu comun folosit de un singur proprietar
O altă situație frecventă este cea în care un spațiu comun — uscătorie, spălătorie, boxă sau altă încăpere — este folosit în fapt de un singur proprietar, fără existența unei hotărâri legale de atribuire în folosință exclusivă.
Chiar și în acest caz, consecința juridică este clară:
cheltuielile generate de acel spațiu se repartizează tuturor proprietarilor, conform cotei-părți indivize, indiferent dacă aceștia îl folosesc sau nu.
Legea definește cheltuielile asociației ca fiind totalitatea obligațiilor financiare legate de exploatarea, repararea, întreținerea, modernizarea sau reabilitarea proprietății comune, indiferent de cine o utilizează concret.
Exemplul 3 – Terasa sau acoperișul blocului
Un alt punct sensibil îl reprezintă terasa sau acoperișul imobilului.
Întrebarea apare frecvent:
„Plătește doar proprietarul de la ultimul etaj?”
Răspunsul este clar: nu.
În cazul apariției unei defecțiuni, costurile nu sunt suportate exclusiv de locatarii de la ultimul nivel. Toți proprietarii contribuie la aceste cheltuieli, indiferent dacă locuiesc:
-
la parter;
-
la etaje intermediare;
-
la ultimul etaj.